في سنغافورة ، ارتفعت أسعار العقارات بسرعة كبيرة خلال العام الماضي حيث انزعجت الحكومة. يبدو أصحاب المنازل بحسد في أولئك الذين جني مكافآت معززة من بيع جماعي لتطورهم. هذا يشير إلى قانون خاص يسمح لأغلبية خاصة من المالكين في تطوير لبيع كل وحدة الطبقات في التطوير ، على الرغم من أن هناك أقلية صغيرة لا ترغب في البيع.
ومع ذلك ، في النصف الأخير من العام ، يبكي العديد من الملاك في عملية البيع الجماعية القتل! نشأ هذا بسبب قيام الحكومة بتطبيق ضريبة تسمى "رسم ختم البائع" (أو "SSD"). يجب على مالكي العقارات الذين يبيعون ممتلكاتهم في غضون أربع سنوات أن يدفعوا مبلغ التأمين. لأصحاب الحظ (أو البعض يقولون سيئ الحظ) ، يمكن أن يصل هذا إلى خمسين ألف دولار إلى مئات الآلاف من الدولارات.
الأكثر حزنًا هم المالكين ("المالك غير السعيد") الذين انتقلوا إلى منزل أحلامهم فقط ليجدوا أنه خلال شهرين أو ثلاثة أشهر ، يتم تشكيل لجنة بيع جماعية ("CSC") ، وربما يكون منزل أحلام المالك غير سعيد تباع دون موافقتهم. يجوز للمالك غير سعيد الاحتجاج. يجوز له تقديم طلب إلى المحكمة لمنع البيع. ولكن إذا كانت لجنة CSC قد راقبت جميع المتطلبات التي يتطلبها القانون ، فإن عملية البيع ستستمر. وعندما يرفض المالك غير سعيد التوقيع على تحويل منزل أحلامه ، يمكن للجنة CSC التقدم إلى المحكمة للمسجل للتوقيع على النقل. ثم كما لو كان لإضافة إهانة للضرر ، قد تدفع لجنة CSC SSD على وحدة طبقة المالك غير السعيدة وتخصم SSD من عائدات البيع بسبب المالك غير السعيد.
لكي نكون منصفين ، هذا ليس نقدًا لعملية البيع الجماعي. سنغافورة دولة ديمقراطية تؤمن بحكم الأغلبية. وبالتالي ، حتى في تطور الطبقات ، قد تضطر أقلية صغيرة إلى التخلي عن أغلبية خاصة. هناك ضمانات كافية لضمان عدم تعرض الأقلية الصغيرة ، مثل مالكنا غير السعيد ، لخسارة مالية من البيع الجماعي. لكن مثل هذه التأكيدات ليست كافية بلسم لتهدئة الإصابة المذكورة (أو تخفيف الإهانة المذكورة).
هذا يطرح السؤال. هل يتطلب القانون بالفعل من مالكي الأقاليم دفع SSD؟
نفذت الحكومة SSD ظاهريا للحد من المضاربات العقارية ("SSD الغرض"). يتحقق هذا الغرض عندما يواجه أصحاب المنازل مع احتمال دفع SSD ، تقرر تأجيل بيع منزلهم. في حالة مالكنا غير السعيد ، تصرف وفقًا لغرض SSD من خلال الاحتجاج على البيع الجماعي. بعد ذلك على الرغم من أنه على الرغم من احتجاجاته ، فإن الأغلبية الخاصة ستقوم ببيع منزل أحلامه ، لا يوجد شيء يمكن أن يفعله هذا المالك غير السعيد لمنع البيع. كيف سيخدم الغرض SSD لفرض SSD على هذا المالك غير سعيد؟ إنها تهدد بالخطر المزدوج أولاً ، لكي يقوم القانون بتمكين CSC لبيع منزل أحلام المالك غير السعيد ، وثانياً لفرض مسؤولية SSD على المالك غير السعيد. يبدو أن فرض مسؤولية SSD على هذا المالك غير السعيد يؤدي إلى توسيع نطاق القانون إلى ما يتجاوز الغرض الأصلي لمحرك البحث SSD.
يحتوي موقع هيئة الإيرادات الداخلية في سنغافورة ("IRAS") على دليل يقول إن مالكي البيع الجماعي يجب أن يدفعوا SSD - حتى أصحاب الأقليات مثل مالكنا غير السعيد. إذا كان غرض SSD الأصلي لا يغطي مالكنا غير السار ، فهل هو ضحية غير مقصودة لقانون غامض؟
هذا يعيدنا إلى القانون. الشر في التفاصيل.
ينص قانون واجب الطوابع على أن البائعين الذين يبيعون ممتلكاتهم في غضون أربع سنوات من شرائها يضطرون إلى دفع رسوم SSD. وهذا هو يوريكا! لحظة.
وهنا تكمن الإجابة التي يبحث عنها مالكنا غير السعيد. إنه ليس بائعًا ولم يبيع منزل أحلامه. إنه أصحاب الأغلبية الذين باعوا منزل أحلامه رغم احتجاجاته. تنص اتفاقية البيع الجماعية على أن غالبية المالكين يبيعون جميع وحدات الطبقات في التطوير. لا يقول أن أصحاب الأقليات هم البائعين. حتى أمر المحكمة لا ينص على أن أصحاب الأقليات هم البائعين. لا يوجد أي سبب لكي يعامل أي شخص مالكنا غير السعيد كبائع ويفرض عليه مسؤولية SSD. هذا لا سيما عندما لا يمتد الغرض الأصلي من القانون SSD إلى مالك غير سعيد.
أخيراً ، إنه قانون مبتذل هو فرض رسم الطابع على الأدوات ، وليس على المعاملات. في حالة مالكنا غير السعيد ، إذا لم يكن قد وقع على أي اتفاقية بيع أو أداة تحويل ، فلا يوجد أي مستند موقع عليه لجذب مسؤولية SSD. ومن ثم ، فإن الأمر الأكثر تميزًا لـ IRAS هو جمع SSD من مالك غير سعيد. وإذا تم دفع SSD ، يحق لمالكنا غير السعيد استرداد الأموال من IRAS.
لذا ، فإن المعنى من القصة هو هذا. استدعاء الأشياء بأسمائها الحقيقية. اتصل بالبائع ببائع. فقط لا تتصل بمالك غير سعيد ببيعه ولا تجمع SSD منه.
السيد ايريك نج يوين.
شريك - Malkin & Maxwell LLP
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق